¿Cuánto cuestan los gastos de comprar una vivienda en España? Guía completa 2026
Comprar una vivienda en España no es solo pagar el precio del piso. Los gastos adicionales suponen entre el 5% y el 15% del precio de compra dependiendo de tu comunidad autónoma, si compras con hipoteca y si es obra nueva o segunda mano. En esta guía desglosamos cada euro que necesitas tener preparado.
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Cálculo orientativo basado en aranceles regulados (RD 1426/1989, RD 1427/1989) y legislación autonómica vigente. Ver notas y supuestos →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales | €12.000 – €22.000 | Comprador | Solo vivienda de segunda mano. El porcentaje varía según la comunidad autónoma (6%–11%). |
| IVA Impuesto sobre el Valor Añadido | €20.000 | Comprador | Solo vivienda de obra nueva. 10% fijo (4% si es VPO). |
| AJD Actos Jurídicos Documentados | €1000 – €3000 | Comprador | Se paga en obra nueva y sobre escritura de hipoteca. Varía por comunidad (0,5%–1,5%). |
| Notaría Escritura de compraventa | €600 – €900 | Comprador | Aranceles regulados por RD 1426/1989. La escritura de la hipoteca la paga el banco (Ley 5/2019). |
| Registro de la Propiedad Inscripción de la compraventa | €400 – €650 | Comprador | Aranceles regulados por RD 1427/1989. |
| Gestoría Tramitación de impuestos e inscripción | €300 – €500 | Comprador | No obligatoria pero muy recomendable. |
| Tasación del inmueble Obligatoria con hipoteca | €250 – €500 | Comprador | Tasadora homologada por el Banco de España. |
| Seguro de hogar Obligatorio con hipoteca (mínimo incendio) | €200 – €500 | Comprador | Puedes elegir aseguradora. Precio anual. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| País Vasco | €8000 | ITP 4% — el más bajo de España |
| Madrid | €12.000 | ITP 6% |
| Andalucía | €14.000 | ITP 7% — tipos reducidos para jóvenes <35 |
| Cataluña | €20.000 | ITP 10% — 5% para menores de 32 años |
| C. Valenciana | €20.000 | ITP 10% — 8% para menores de 35 años |
| Resto de España | €14.000 – €16.000 | ITP 7%–8% según comunidad |
ITP calculado para vivienda de €200.000. La diferencia entre País Vasco (4%) y Cataluña (10%) supone €12.000 en impuestos.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Impuestos: ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva)
- Notaría: escritura pública de compraventa
- Registro de la Propiedad: inscripción
- Gestoría: tramitación de impuestos
- Tasación: si solicitas hipoteca
- Comisión de apertura: si el banco la cobra
Qué NO incluye
- Mudanza: €300 – €1.500
- Reforma: €3.000 – €30.000+
- Alta de suministros: €100 – €300
- Comunidad de propietarios: €50 – €150/mes
- IBI proporcional: según municipio
- Cambio de cerradura: €80 – €200
- Electrodomésticos: €1.000 – €5.000
Factores que afectan el precio
Tipo de vivienda: nueva vs. segunda mano
Segunda mano paga ITP (6%–11% según comunidad). Obra nueva paga IVA (10%) + AJD (0,5%–1,5%). VPO tiene IVA reducido al 4%.
Comunidad autónoma
El ITP puede variar de un 4% a un 11% dependiendo de dónde compres. Es el factor que más impacta. El AJD también varía (0,5%–1,5%).
Precio de la vivienda
Algunas comunidades aplican escalas progresivas en el ITP. Los aranceles de notaría y registro también se calculan por tramos.
Con o sin hipoteca
Pedir hipoteca añade: tasación obligatoria (€250–€500), comisión de apertura (0%–0,5%), seguro de hogar obligatorio (€200–€500/año), seguro de vida vinculado (€150–€600/año).
Perfil del comprador
Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad y vivienda habitual de bajo valor. Ahorro potencial: €4.000–€12.000.
Proceso paso a paso
Defines presupuesto, zona y tipo de vivienda. Portales gratuitos: Idealista, Fotocasa, Pisos.com.
Contrato de arras penitenciales. Si te echas atrás, pierdes la señal. Si el vendedor se echa atrás, te devuelve el doble.
Tasación del inmueble por tasadora homologada. El banco estudia tu perfil y emite oferta vinculante (FEIN). Tarda 3–7 días laborables.
Escritura pública de compraventa. Si hay hipoteca, la escritura del préstamo la paga el banco (Ley 5/2019).
30 días hábiles para liquidar el ITP ante Hacienda autonómica. La gestoría se encarga de todo.
La gestoría presenta escritura y justificante de impuestos. Tarda entre 15 días y 2 meses.
Alta o cambio de titular en luz, gas, agua e internet. Conviene hacerlo en la semana de la firma.
Eres propietario con todas las obligaciones: IBI, comunidad, seguros.
Tips para ahorrar
Compara notarías
Los aranceles están regulados, pero hay un margen de hasta un 10% de descuento permitido por ley. Pide presupuesto en al menos dos notarías.
Negocia la comisión de apertura
Muchos bancos ofrecen hipotecas sin comisión de apertura. Si tu banco la cobra, negocia — la diferencia puede ser de €0 a €1.000.
No contrates el seguro del banco sin comparar
Compara con aseguradoras externas — la diferencia puede ser de €100–€300/año. La ley te da derecho a elegir cualquier aseguradora.
Aprovecha tipos reducidos si eres joven
Si tienes menos de 35 años y compras vivienda habitual, puedes pagar un ITP menor en muchas comunidades. Ahorro potencial: €4.000–€12.000.
Valora la gestoría como inversión
€300–€500 que te evitan errores con recargos del 5%–20%. La gestoría se paga sola.
Considera comunidades con ITP bajo
Con teletrabajo, comprar en Madrid (6%) vs. Cataluña (10%) te ahorra €8.000 en una vivienda de €200.000.
Pide la nota simple tú mismo
Online en registradores.org por €9,02. Confirma que el inmueble no tiene cargas ocultas.
¿Buscas precios en otro país?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso en España?
Necesitas al menos un 30–35% del precio de la vivienda en ahorros: el 20% como entrada (los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación) más un 10–15% para gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación). Para un piso de €200.000, esto significa tener ahorrados entre €60.000 y €70.000.
¿Quién paga los gastos de notaría, el comprador o el vendedor?
La escritura de compraventa la paga el comprador (€600–€900 para una vivienda de €200.000). Si hay hipoteca, la escritura del préstamo hipotecario la paga el banco desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. La plusvalía municipal la paga el vendedor.
¿Cuánto cuesta el ITP en Madrid en 2026?
El ITP en la Comunidad de Madrid es del 6% sobre el valor escriturado. Para una vivienda de €200.000, son €12.000. Madrid tiene uno de los tipos más bajos de España — solo superado por País Vasco (4%). No existen tipos reducidos especiales por edad o renta en Madrid.
¿Se pueden financiar los gastos de compra con la hipoteca?
Generalmente no. Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación del inmueble (90% en algunos productos para jóvenes), pero los gastos de compraventa deben salir de tus ahorros. Existen hipotecas al 100% de financiación, pero son excepcionales y requieren avales o un perfil financiero muy sólido.
¿Cuánto tardan los trámites de compraventa?
Desde la firma de arras hasta la entrega de llaves, el proceso dura entre 1 y 3 meses. La firma notarial se programa en 2–4 semanas. La liquidación de impuestos debe hacerse en 30 días hábiles. La inscripción registral tarda entre 15 días y 2 meses. Si no necesitas hipoteca, todo puede resolverse en 3–4 semanas.
¿Cuánto cuestan los gastos de compraventa en obra nueva vs. segunda mano?
En obra nueva pagas IVA (10%) + AJD (0,5–1,5%), lo que suma un 10,5–11,5%. En segunda mano pagas ITP, que va del 4% (País Vasco) al 11% según comunidad. En comunidades con ITP alto (Cataluña 10%, Valencia 10%), la obra nueva sale similar o incluso más barata en impuestos. En comunidades con ITP bajo (Madrid 6%), la segunda mano es claramente más económica.
¿Es obligatorio contratar una gestoría para comprar un piso?
No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable. La gestoría se encarga de liquidar los impuestos en plazo, inscribir la escritura en el Registro y gestionar toda la documentación. Cuesta entre €300 y €500 y te evita errores que pueden generar recargos del 5% al 20% por presentación fuera de plazo. Si tienes hipoteca, el banco habitualmente designa gestoría obligatoria.
Notas y supuestos
Fuentes
- ITP por comunidades: legislación autonómica vigente 2025–2026
- Aranceles notariales: Real Decreto 1426/1989
- Aranceles registrales: Real Decreto 1427/1989
- IVA obra nueva: Ley 37/1992 (10% general; 4% VPO)
- AJD: legislación autonómica vigente
- Gastos hipoteca: Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario
- Consejo General del Notariado: costes notariales orientativos
- Banco de España: tasadoras homologadas y condiciones hipotecarias
- Registradores de España: tarifas vigentes de nota simple
Supuestos y limitaciones
Vivienda de referencia: €200.000. Hipoteca de referencia: 80% del valor (€160.000), 25 años. Importes de notaría y registro orientativos para operaciones estándar. Tipos de ITP indicados son los tipos generales — los reducidos requieren verificación caso por caso.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.